Comment incorporer une entreprise immobilière au Québec ?
Une entreprise immobilière s’incorpore comme toute société par actions, pour 497 $ tout inclus, mais ses loyers ne profitent pas du petit taux PME.
Exploitant d’immeubles résidentiels ou non résidentiels, investisseur qui achète, loue et revend des immeubles à revenus : la société par actions québécoise convient. Mais disons-le d’entrée de jeu : la compagnie ne donne pas droit au petit taux PME sur les loyers. Ce guide présente les codes CAE du secteur, les vrais chiffres 2026, puis les cas réels où la société vaut le coup.
Cette page traite de la société opérante : celle qui achète les immeubles, encaisse les loyers et réalise les flips. Pour loger les surplus de votre entreprise ou vos placements, c’est plutôt une holding (société de gestion) qu’il vous faut — les deux structures se complètent souvent, mais ne jouent pas le même rôle.
Quel code CAE pour une entreprise immobilière ?
Une compagnie qui loue des logements déclare généralement le code 7511, celle qui loue des locaux commerciaux le code 7512, et les autres exploitants immobiliers le code 7599.
Le secteur Immobilier compte 6 codes CAE, de 7511 à 7613. Un seul est réservé : le 7612, marqué ** — Permis de courtage immobilier (OACIQ) requis.
| Code | Libellé officiel | Code réservé |
|---|---|---|
| 7511 | Exploitants de bâtiments résidentiels et de logements | — |
| 7512 | Exploitants de bâtiments non résidentiels | — |
| 7599 | Autres exploitants immobiliers | — |
| 7611 | Agences d'assurances | — |
| 7612 | Agences ou courtiers immobiliers | ** Permis de courtage immobilier (OACIQ) requis |
| 7613 | Experts en sinistres | — |
Pour choisir :
- Le code de l’activité principale réelle, celle qui génère l’essentiel des revenus : un immeuble mixte surtout résidentiel reste en 7511;
- « Autres exploitants immobiliers » (7599) si ni 7511 ni 7512 ne décrit votre activité;
- Le code se déclare à la constitution, dans la déclaration initiale, et se corrige par une déclaration de mise à jour.
Tous les codes du secteur, avec recherche par mot-clé : outil des codes CAE, secteur Immobilier.
Les loyers d’une compagnie sont-ils imposés au petit taux PME ?
Non : les loyers nets conservés dans la société sont imposés à 50,17 % en 2026, car le revenu locatif est un revenu de placement exclu du taux réduit.
Le revenu locatif d’une société est un revenu de placement — une « entreprise de placement déterminée » selon l’ARC — imposé à 50,17 % en 2026, pas au taux réduit d’environ 11,2 %. Le taux réduit exigerait que la société emploie plus de cinq personnes à plein temps tout au long de l’année, un seuil hors de portée d’un parc immobilier typique.
La nuance qui change tout s’appelle l’IMRTD : sur les 50,17 %, 30,67 points sont mis de côté dans un compte remboursable, récupérés à raison de 38,33 $ par tranche de 100 $ de dividendes imposables versés aux actionnaires. Après remboursement complet, le coût net redescend à 19,5 % dans la société — mais les dividendes s’imposent alors entre vos mains. Réinvestir tous les profits sans verser de dividendes, c’est supporter le plein 50,17 %.
Et même si le revenu devenait « actif », la DPE québécoise impose son propre test : 5 500 heures rémunérées par année (Loi sur les impôts, RLRQ, c. I-3, art. 771.0.2.4, par. c) et art. 771.2.1.2.1). Deux précisions décident du résultat : les heures d’une même personne comptent pour 40 heures par semaine au maximum (art. 771.2.1.2.1, al. 2 a)), soit environ 2 080 heures par année — 5 500 heures supposent donc environ 2,6 équivalents temps plein, hors de portée d’une société de location sans employés, quel que soit le nombre d’heures travaillées ; et la réduction est progressive entre 5 000 et 5 500 heures, pas binaire. Le mécanisme en détail. Les vrais chiffres, donc :
| Détention du revenu locatif net (2026) | Taux d’impôt |
|---|---|
| Personnellement | Votre taux marginal personnel (progressif, selon vos autres revenus) |
| Société — profits conservés dans la compagnie | 50,17 % (38,67 % fédéral + 11,50 % Québec) |
| Société — après versement de dividendes (remboursement IMRTD complet) | 19,5 % net dans la société — mais les dividendes s’imposent entre vos mains |
| « Petit taux PME » sur les loyers | Non applicable, sauf plus de cinq employés à plein temps toute l’année (et 5 500 heures rémunérées pour la DPE québécoise) |
Pour un immeuble détenu passivement, la compagnie n’est donc pas un rabais d’impôt — notre guide Quand s’incorporer au Québec ? explique pourquoi la logique du report d’impôt s’applique mal au revenu locatif pur.
Alors, quand la compagnie vaut-elle vraiment le coup en immobilier ?
La compagnie se justifie rarement par le taux d’impôt sur les loyers, mais souvent par la protection de responsabilité, la structure d’un achat à plusieurs et le financement multilogement.
Voici les raisons documentées pour lesquelles les investisseurs immobiliers s’incorporent — pas les promesses des vendeurs de formations.
- Vous flippez : le profit d’un flip est de toute façon généralement un revenu d’entreprise imposable à 100 % (voir ci-dessous) — la société ne vous fait rien perdre;
- Protection de responsabilité : la société est une personne morale distincte; une poursuite (vice caché, responsabilité civile) vise ses actifs, pas votre patrimoine, car l’actionnaire n’est pas personnellement responsable des dettes de la société (Martel, par. 1-30) — avec les limites du cautionnement personnel, expliquées plus bas;
- Achat à plusieurs ou parc multi-immeubles : actionnariat, conventions entre actionnaires et arrivée de partenaires se structurent proprement dans une société;
- Vente par actions : vous pouvez vendre les actions de la société plutôt que l’immeuble — une porte de sortie de plus, et le changement d’actionnaires ne touche pas la validité des contrats déjà conclus par la société, baux compris (Martel, par. 1-33);
- Financement 5 logements et plus : le programme SCHL APH Select est accessible aux emprunteurs constitués en société;
- Acheter via la société dès le départ évite la mécanique coûteuse d’un transfert ultérieur (détails plus bas).
Le choix perso vs société pour un immeuble reste une décision à chiffrer avec votre comptable ou fiscaliste. Notre rôle commence après : constituer votre société, pour 497 $ tout inclus (détail des frais).
Une compagnie qui flippe des maisons échappe-t-elle à la règle des 365 jours ?
Non : le profit sur un logement résidentiel revendu moins de 365 jours après l’achat est un revenu d’entreprise imposable à 100 %, pour les sociétés comme pour les particuliers.
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, ce profit est réputé un revenu d’entreprise imposable à 100 % — aucun gain en capital, toute perte réputée nulle — et cette règle sur les reventes précipitées vise les particuliers, les fiducies et les sociétés, au fédéral comme au Québec.
Points à retenir :
- La règle couvre aussi les cessions de contrats préachat (délai calculé de la signature à la cession);
- Des exceptions existent pour les événements de vie (décès, séparation, invalidité, perte d’emploi involontaire, expropriation…);
- Au-delà de 365 jours, rien n’est garanti : l’intention commerciale peut toujours requalifier le profit en revenu d’entreprise;
- En société, l’ARC a indiqué qu’un flip peut générer un revenu d’entreprise exploitée activement admissible à la déduction fédérale pour petite entreprise, sous réserve des limites habituelles — mais au Québec, le critère des 5 500 heures bloque généralement la DPE provinciale d’une petite société sans employés.
Conséquence pratique : le flipper ne « perd » pas un gain en capital qui n’existait pas vraiment — la société lui apporte la séparation des risques et une structure répétable pour enchaîner les projets.
Faut-il créer une compagnie par immeuble ?
Une compagnie par immeuble isole chaque propriété des poursuites visant les autres, mais chaque société ajoute ses propres frais, droits annuels, déclarations fiscales et comptabilité.
Une poursuite liée à l’immeuble A ne touche pas la société qui détient l’immeuble B, et chaque immeuble peut se vendre par actions. En contrepartie, chaque société multiplie les coûts récurrents :
| Poste, par société (2026) | Montant |
|---|---|
| Constitution (certificat au Registraire) | 397 $ de frais gouvernementaux — 497 $ tout inclus avec Incorp-Québec |
| Droits annuels au Registraire | 106 $ par année |
| Déclarations fiscales | Une T2 fédérale + une CO-17 québécoise distinctes, chaque année |
| Comptabilité et banque | Tenue de livres et compte bancaire d’entreprise distincts par société |
| Registres corporatifs | Un livre des minutes à jour par société |
Deux mises en garde honnêtes : les cautionnements personnels traversent la protection pour les dettes hypothécaires, et l’assurance responsabilité demeure la première ligne de défense. Si ce modèle correspond à votre plan, c’est exactement le scénario pour lequel notre forfait Essentiel à 497 $ est conçu : un processus identique et répétable à chaque acquisition.
Les prêteurs financent-ils une compagnie immobilière ?
Oui, les banques et la SCHL prêtent aux sociétés par actions, mais l’actionnaire signe presque toujours un cautionnement personnel : le voile corporatif ne protège pas de la dette hypothécaire.
C’est la limite la moins mentionnée de l’incorporation immobilière. Ce que prévoient les programmes officiels :
- 2 à 4 logements non occupés par le propriétaire (assurance SCHL) : mise de fonds minimale de 20 %, valeur de moins de 1 M$, et emprunteur constitué en société admissible avec cautionnement personnel ou co-emprunteur — un immeuble d'un seul logement locatif (maison unifamiliale) n'est pas assurable par la SCHL dans ce produit et nécessite un financement non assuré;
- 5 logements et plus (SCHL APH Select) : rapport prêt-valeur jusqu’à 95 % et amortissement jusqu’à 50 ans selon le pointage (abordabilité, efficacité énergétique, accessibilité), valeur nette de l’emprunteur d’au moins 25 % du prêt demandé (minimum 100 000 $), et cautionnement correspondant à 40 % du solde du prêt pour l’achat ou le refinancement d’un immeuble existant;
- Prêteurs conventionnels : le prêt à une société est traité en financement commercial, aux conditions établies au cas par cas — cautionnement personnel généralement exigé.
Le droit des sociétés le confirme : l’actionnaire ne répond des dettes de la société que s’il s’est porté caution, ce que beaucoup de bailleurs de fonds exigent, surtout au démarrage, quand la société n’a pas assez de biens pour garantir elle-même le prêt (Martel, par. 19-406).
L’APH Select est d’ailleurs l’une des vraies bonnes raisons de s’incorporer en multilogement — prévoyez simplement que votre bilan personnel reste dans l’équation.
Une compagnie immobilière doit-elle facturer la TPS/TVQ sur ses loyers ?
Non sur les logements résidentiels loués un mois ou plus, qui sont exonérés, mais oui sur les locaux commerciaux, taxables à la TPS de 5 % et à la TVQ de 9,975 %.
Sur le résidentiel, votre société ne facture aucune taxe, mais ne récupère aucun CTI/RTI sur ses dépenses ni sur l’achat de l’immeuble. Sur les locaux commerciaux, les crédits et remboursements de taxes sont à la clé.
Pour un immeuble mixte, les taxes se répartissent entre les deux usages — notre calculateur de taxes TPS/TVQ chiffre la portion commerciale.
Vaut-il mieux acheter via la compagnie dès le départ que transférer l’immeuble plus tard ?
Oui en général : transférer plus tard un immeuble détenu personnellement déclenche l’impôt sur le gain accumulé, sauf roulement de l’article 85, et oblige à refaire le financement.
Le transfert est possible, mais coûteux et technique : c’est une disposition à la juste valeur marchande, et le roulement fiscal de l’article 85 est une affaire de fiscaliste. Acheter via la société dès le départ évite toute cette mécanique.
Ce qu’implique un transfert ultérieur :
- Gain en capital immédiat sur la plus-value accumulée, sauf roulement de l’article 85 (choix conjoint, honoraires de fiscaliste et de notaire);
- Taxe de bienvenue (droits de mutation) : une exonération existe — article 19 a) de la loi D-15.1 — si, immédiatement après le transfert, vous détenez au moins 90 % des droits de vote de la société. Le seuil doit être maintenu 24 mois — sinon le droit redevient exigible — et la municipalité peut percevoir un droit supplétif d’au plus 200 $;
- Règle des 365 jours : un transfert moins d’un an après l’achat croise la règle anti-flip; l’ARC a confirmé qu’un choix d’article 85 fait au coût l’évite — encore une manœuvre de fiscaliste;
- Financement à refaire : l’hypothèque doit être consentie de nouveau à la société — dossier commercial, consentement du prêteur, cautionnement personnel;
- Deuxième passage chez le notaire et nouvelle publication au registre foncier.
Le contre-argument, pour être complet : détenir personnellement au début permet de déduire les pertes locatives des premières années contre vos autres revenus — une société les garde enfermées. Pour un premier immeuble, le choix dépend aussi de votre taux marginal, de vos projets de revente et de votre financement : un arbitrage que votre comptable doit chiffrer avant l’achat.
Dans quel ordre créer la compagnie et acheter l’immeuble ?
Constituez la société avant de signer l’offre d’achat, pour que l’immeuble entre directement dans la bonne structure.
Si la décision d’acheter via une société est prise, l’ordre des étapes compte :
- Validez le montage avec votre comptable ou fiscaliste : perso vs société, chiffré pour votre situation — c’est sa décision, pas la nôtre;
- Constituez la société : formulaire d’environ 20 minutes, 497 $ tout inclus (frais gouvernementaux de 397 $ compris). Une compagnie à numéro suffit généralement — voyez les formes juridiques et les étapes détaillées. À la déclaration initiale, indiquez le code CAE de votre activité : typiquement 7511 (Exploitants de bâtiments résidentiels et de logements), 7512 (Exploitants de bâtiments non résidentiels) ou 7599 (Autres exploitants immobiliers);
- Ouvrez le compte bancaire de la société avec le certificat de constitution et le NEQ;
- Faites l’offre d’achat au nom de la société (« 1234-5678 Québec inc., représentée par… ») et montez le dossier de financement — bilan personnel et cautionnement à prévoir;
- Clôturez chez le notaire au nom de la société, et consignez les résolutions dans le livre des minutes;
- Maintenez la société : déclaration de mise à jour annuelle et droits de 106 $ au Registraire des entreprises.
Votre société immobilière pour 497 $, frais gouvernementaux compris
Un formulaire d’environ 20 minutes, des statuts préparés et vérifiés, un dépôt direct au Registraire des entreprises. Compagnie à numéro incluse — prête avant votre offre d’achat.
Quelles erreurs coûtent cher avec une compagnie immobilière ?
Cinq erreurs reviennent : compter sur le petit taux PME, oublier que l’IMRTD exige des dividendes, sous-estimer le cautionnement personnel, perdre l’exonération de mutation et flipper « pour le gain en capital ».
- Compter sur le « petit taux PME » : une société de location pure paie 50,17 % sur ses loyers nets — le taux réduit exige plus de cinq employés à plein temps toute l’année et, au Québec, 5 500 heures rémunérées;
- Oublier que l’IMRTD n’est pas automatique : sans versement de dividendes imposables, aucun remboursement — la société supporte le plein 50,17 %;
- Croire que la compagnie efface la dette : entre le cautionnement de 40 % du solde exigé par l’APH Select et ceux des prêteurs conventionnels, la faillite d’un immeuble peut rester une dette personnelle;
- Perdre l’exonération de mutation rétroactivement : passer sous 90 % des droits de vote dans les 24 mois du transfert (vente d’actions à un partenaire, gel successoral mal séquencé) rend la taxe de bienvenue exigible;
- Flipper « en société pour le gain en capital » : un flip de moins de 365 jours est un revenu d’entreprise à 100 %, pertes refusées, société ou pas.
Existe-t-il des subventions pour une entreprise immobilière ?
Le bloc ci-dessous recense les programmes d’aide répertoriés sur ce site pour ce secteur et pour toutes les entreprises incorporées ; leurs conditions se vérifient sur la page officielle de chacun.
1 programme d'aide cible spécifiquement votre secteur — en plus des 22 programmes ouverts à toutes les entreprises incorporées (financement de démarrage, subventions salariales, crédits d'impôt, prêts régionaux).
- Programme de prêts pour la construction d'appartements (SCHL)prêt Prêt hypothécaire à faible coût (non une subvention), à partir de 1 000 000 $, sans plafond publié. Le rapport prêt-coût sur la…
Explorer les 47 programmes et leurs conditions →
Montants indicatifs — vérifiez la page officielle de chaque programme (liens dans le guide).
Quel guide lire si votre projet immobilier touche aussi la construction, la finance ou une holding ?
Si votre projet déborde vers la construction, une fiducie de placement immobilier ou une holding, trois guides voisins complètent celui-ci.
- Construction et rénovation : si votre société construit ou rénove, voyez l’incorporation en construction au Québec.
- Finance et placement : une fiducie de placement immobilier ne relève pas du secteur Immobilier, mais du code 7222 — Fiducies de placement immobilier ; voyez l’entreprise de finance et d’assurance.
- Holding (société de gestion) : pour détenir les actions de vos sociétés immobilières ou placer vos surplus. Une holding qui loue aussi un immeuble déclare en plus le code de cette activité (7511 ou 7512) : voyez quel code CAE pour une holding.
- Autres secteurs : tous les types d’entreprise et leurs codes dans l’outil des codes CAE.
Beaucoup de contenus vendent l’incorporation immobilière avec la promesse du « petit taux »; vous savez maintenant que c’est faux pour les loyers. Incorporez-vous pour les bonnes raisons — responsabilité, structure, financement, flips — validées par votre comptable ou fiscaliste. Incorp-Québec est un service de préparation de documents d’incorporation : notre rôle est de préparer vos documents de constitution correctement, à 497 $ tout inclus. Pas de structures miracles — pour la stratégie fiscale, votre comptable ou votre fiscaliste reste la référence.
Prêt à créer votre entreprise ?
Incorporation complète en ligne : statuts de constitution, déclaration initiale au REQ et NEQ — 497 $ tout inclus, frais gouvernementaux compris.
Questions fréquentes sur l’entreprise immobilière
Combien coûte la création de ma compagnie immobilière en 2026 ?
Au minimum 397 $ de frais gouvernementaux en le faisant vous-même. Avec Incorp-Québec, 497 $ tout inclus (frais gouvernementaux, statuts, déclaration initiale, compagnie à numéro) ou 697 $ avec nom officiel, inscriptions TPS/TVQ et retenues, et service express. Ensuite, 106 $ de droits annuels au Registraire.
Le code CAE 7511 tient-il lieu de permis pour louer des logements ?
Non. Le code d’activité économique décrit votre activité auprès du Registraire des entreprises : il ne constitue ni un permis ni une autorisation. Les exigences propres à votre activité se vérifient auprès de l’organisme concerné.
Ma société passe de la location de logements à la location de locaux commerciaux : dois-je changer de code CAE ?
Si l’activité qui génère l’essentiel de vos revenus change, oui : une déclaration de mise à jour, à produire dans les 30 jours du changement, corrige le code (par exemple de 7511 à 7512). Le code ne vous enferme pas : une société par actions peut exercer toute activité licite, peu importe le code déclaré.
Pourquoi les agences d’assurances et les experts en sinistres figurent-ils dans le secteur Immobilier ?
Parce que la classification les range dans la même section, « Immobilier et assurances (75xx-76xx) » : les codes 7611 (Agences d’assurances) et 7613 (Experts en sinistres) suivent directement les codes immobiliers, et l’outil de recherche du site les regroupe avec eux sous le secteur Immobilier. Ce classement ne change rien à votre démarche : vous déclarez le code de votre activité principale réelle.